Immobilien als Kapitalanlage

Denkst Du noch daran einen Bausparvertrag oder eine Rentenversicherung als Vermögensaufbau abzuschließen? Mache lieber das, was die Sparkassen und Versicherer selbst als Kapitanlage und zum Vermögensaufbau nutzen: Immobilien kaufen!
Auf dieser Seite erkläre ich dir, warum es die beste Investitionsmöglichkeit ist und gebe dir Tipps uns Hinweise wie ich meine Immobilien handle.

Warum sollte ich vermietete Immobilien kaufen?

Kurz gesagt sind Immobilien neben Aktien (ETFs!) die einzig wahren Investitionsmöglichkeiten.
Versicherungen wie Renten- oder Lebensversicherung sind durch die hohen verdeckten Abschlussgebühren und Provisionen eindeutig unrentabel und was du heute steuerfrei vom Brutto einsparen kannst, wird dir spätestens bei Renteneintritt nachträglich versteuert.

Auch bei Bausparverträgen zahlst du zwischen 1 und 1,6% Abschlussgebühr vom Sparvolumen. Bedeutet: Du zahlst bei einem 80.000€ Bausparvertrag 800€ an Gebühren, die du mit deinen ersten Monatsraten ersteinmal abbezahlst. Hinzu kommen häufig noch Kontoführungs- und Verwaltungsgebühren.

Der wichtigste Unterschied jedoch ist: Bei Sparverträgen zahlst du jahrzehntelang ein, um eine mittelgroße Summe anzusparen. Diese ist dann auch noch durch die Inflation um einiges weniger wert als du heute denkst.
Hier der Link zu einem super Beitrag auf Focus Money aus dem Jahr 2014 zum Thema Inflation.

Bei der Immobilie dagegen kannst du mit den Mieteinnahmen deinen Kredit abbezahlen und hast somit in 10-20 Jahren ein Vermögen quasi aus dem Nichts aufgebaut!

Wie finde ich die richtige Immobilie?

Wie in jedem Bereich gilt auch bei der Immobilie:

Im Einkauf liegt der Gewinn!

Achte auf günstige Preise. Die bekommst du meist nicht über die üblichen Portale sondern professionelle Makler oder gute Kontakte.

Du solltest dringlichst darauf achten Immobilien nur zu vernünftigen Preisen zu kaufen. Achte dabei auf den Kaufpreis pro Quadratmeter. Dieser sollte in dem jeweiligen Ort nicht über dem durschnittlichen Kaufpreis liegen.
Achtung! Auf Portalen wie immobilienscout24 werden dir oft die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in der Lage angezeigt und wie die angebotene Immobilie dazu im Vergleich liegt. Dies ist an sich sehr hilfreich ABER: der Schnitt gewichtet sich sehr stark nach den Verkäufen der letzten 1-3 Jahre oder gar nur der letzten Wochen. Da du Immobilien aber mindestens 10 Jahre halten solltest, schaue dir die Preisentwicklung wenigstens über die letzten 5-10 Jahre an. Dies kannst du beispielsweise im Capital Immobilien-Kompass tun.

Mein Blogbeitrag bei finanzpreneur.com

Anfang des Jahres habe ich einen Artikel für den Blog www.finanzpreneur.com geschrieben. Es ging um meine zwei Wohnungen, die ich Ende 2018 erworben habe. Hier der Artikel:

Wie ich für mich Immobilien als Kapitalanlage entdeckt und genutzt habe

Hallo liebe Community, mein Name ist Rudi und ich bin 28 Jahre alt. Vor knapp 5 Jahren habe ich mein Bachelorstudium als Wirtschaftsingenieur abgeschlossen und bin in das internationale Business bei einem schwäbischen Mittelständler gestartet.

Auf Chris und Jens bin ich über ihr Buch “Nine to Five – muss nicht sein” aufmerksam geworden. Ich fand das Buch so gut und informativ geschrieben, dass ich Chris per Mail meinen Dank ausgesprochen habe. So sind wir etwas in Kontakt getreten und haben uns ausgetauscht. Ich habe ihm von meinen Investitionen in Immobilien erzählt und so kam es dazu, dass er mich eingeladen hat auf Finanzpreneur über das Thema zu schreiben.

Hier also meine Story wie ich zu dem Thema Immobilien als Kapitalanlage gekommen bin und wie & warum ich meine zwei ersten Wohnungen erworben habe. Viel Spaß damit 🙂

Nachdem ich die ersten Jahre mein Gehalt erfolgreich aus dem Fenster geschmissen habe (an dieser Stelle mein Lieblingszitat von George Best: „Ich habe viel Geld für Alkohol, Frauen und Autos ausgegeben – den Rest habe ich einfach verprasst.“), habe ich mich die letzten zwei Jahre etwas zusammengerissen und ein bisschen was zur Seite gelegt. Größtenteils habe ich meinen Bausparvertrag aufgestockt und ein Tagesgeldkonto gefüllt. So sind dann ca. 10.000 Euro zusammengekommen. Es hat sich gut angefühlt endlich etwas Kapital anzusparen und die Vorsorge für die Zukunft in Angriff zu nehmen. Schließlich wurde auch mir bewusst, dass unsere Generation wohl kaum mit ausreichend staatlicher Rente rechnen kann, da die Politik leider an den falschen Ecken spart und an anderen Ecken das Geld aus dem Fenster wirft bspw.  für Bankenunterstützung und Militärausgaben. Daher habe ich mich fest dazu entschlossen mein eigenes Glück in die Hand zu nehmen und selbst für meine Rente zu sorgen, die ich dann bestenfalls auch schon deutlich früher erreiche als die staatliche Rente mit 67 oder später gar mit 70+ Jahren.

Als ich mein Sparverhalten “antrainiert” habe, habe ich mich auch intensiv damit auseinandergesetzt wie ich das Gesparte am Besten anlege – von Bausparvertrag bis Tagesgeld und klassischem Fondssparen bis ETFs. Letztendlich habe ich mich dazu entschlossen einen monatlichen Teil meines Einkommens (ca. 10%) in ETF-Sparpläne anzulegen aufgrund der breiten Streuung und sehr niedrigen Kosten.

Für mein Erspartes und zukünftig gespartes Geld, was bisher in Tagesgeld und Bausparvertrag lief, habe ich dann die Entscheidung getroffen, dies in vermietete Immobilien zu investieren.
In der Entscheidungsfindungs-Phase habe ich mich intensiv mit dem Buch von Alex Fischer “Reicher als die Geissens” und seinen Onlinevideos beschäftig. Ebenso habe ich stundenlang YouTube Videos u.a. von den Jungs von Immocation geschaut und mir versucht meine eigene Meinung zu bilden.

Letzten Endes waren für mich die ausschlaggebenden Argumente:

  • Die Mieteinnahmen decken den Kredit. D.h. mit der monatlichen Miete kann ich die Tilgung und den Zins bezahlen. Somit habe ich nur mein anfänglich Erspartes als Eigenkapital, das ich für den Erwerb aufbringen muss. Dies führt zu Vorteil Nr. 2:
  • der sogenannte Kapitalhebel
    Über die 100% Fremdfinanzierung kann ich mit wenig eingesetztem Eigenkapital (ca. 10% des Kaufpreis für die Kaufnebenkosten) einen hohen Sachwert und damit später ein hohes Vermögen erwerben. Das bedeutet beispielsweise, dass ich mit 10.000 EUR Eigenkapital eine Wohnung im Wert von 100.000 EUR erwerben kann, die dann je nach Tilgungshöhe in ca. 20 Jahren mir gehört. Im Vergleich dazu kann ich bei Aktiensparplänen bei 10 % (!) jährlicher Rendite mit 10.000 EUR eingesetztem Kapital nach 20 Jahren 67.000 EUR erzielen. Also ein deutlicher Unterschied zu Gunsten der Immobilie. Und hier ist die Inflation auch noch außen vor gelassen!
  • Inflation
    Immobilien sind wertstabil, wohingegen unser Geld jährlich an Wert verliert. Die wahre Inflationsrate beträgt ca. 6 % pro Jahr, falls Dich das interessiert siehe dazu auch folgenden Artikel: https://www.focus.de/finanzen/news/preise-die-inflationsluege_id_3441718.html
    Das bedeutet für die Investition: Die Immobilie bleibt wertstabil während die Kreditlast jährlich um ca. 6 % abnimmt, da die Inflation natürlich nicht nur das Geldvermögen sondern auch die Schuldenlast betrifft

Dies sind die für mich wichtigsten Argumente für die Immobilie als Kapitalanlage. Dazu kommen noch interessante Effekte zum Steuersparen, auf die ich hier aber nicht weiter im Detail eingehe.

Als ich diese Argumente bei Alex Fischer und Co gelesen bzw. gehört habe, dachte ich mir “los geht’s! jetzt hole ich mir meine Renditeobjekte!”. Zack, bei Immobilienscout und anderen Portalen geschaut, die erzielbare Miete und Kaufpreise verglichen und mir mein Renditeobjekt ausgesucht – Schön wär’s…

Leider musste ich schnell feststellen, dass es irgendwie nicht so aufgeht mit ‘Mieteinnahmen decken den Kredit und erzielen sogar noch eine überschüssige Sofortrendite pro Monat’. Die Immobilien in den Portalen waren leider oft überteuert oder intransparent ausgeschrieben. Ich war verunsichert und dachte daran doch lieber klassisch mein Geld anzulegen. Aber das Prinzip hat mich überzeugt und ich habe mich dazu entschieden bei Immobilieninvestments zu bleiben aber anders an die Sache ranzugehen. Ich wollte mit einem Spezialisten zusammenarbeiten, der sich mit der Materie auskennt und geeignete Immobilien vermitteln kann. So bin ich durch Zufall oder besser gesagt durch einen Flyer im Briefkasten (true story) auf das Immobilienberatungsunternehmen Paul & Partner in Fellbach gestoßen. Dieses ist im Raum Stuttgart aktiv und spezialisiert auf Immobilieninvestments in ganz Deutschland. Dort wurde ich ausführlich und informativ beraten. Die Agentur hat gute Kontakte zu Bauträgern, die Wohnungen kernsanieren und zum Einzelverkauf an Paul und Partner vermittelt. So bin ich dann auf zwei Wohnungen gestoßen, die mich angesprochen haben und vor allem rentabel waren – es gibt sie also doch noch, diese Renditeknaller! Sie sind zwar nicht in Stuttgart zu finden, aber wie in meinem Fall in Halle (Saale) und Velbert, NRW. Zwei Orte, auf den ersten Blick sehr unscheinbar, aber in super B-Lage. Ich habe mich vorher über die Orte informiert und bin für mich zur Erkenntnis gekommen: Velbert selbst ist zwar relativ unspektakulär, aber durch die Nähe zu der Metropole Düsseldorf und allgemein aufgrund der Bevölkerungsdichte im Ruhrpott interessant. Halle dagegen ist eine aufstrebende Studentenstadt, die wirtschaftlich noch weiter erschlossen wird, wozu günstige Gewerbeflächen und der gemeinsame Flughafen mit Leipzig sowie generell die Nähe zu dieser Metropole beitragen.
Die zwei Wohnungen haben mich zusammen ca. 165.000 Euro gekostet. Diesen Teil habe ich komplett fremdfinanziert mit Bankkrediten, bei denen ich 1,7 bzw. 1,9 Prozent Zins bezahle. Als Eigenkapital habe ich lediglich die Kaufnebenkosten (Makler- und Notargebühr sowie Grundsteuer) eingesetzt, womit ich bei insgesamt knapp 15.000 Euro gelandet bin.
Seit Januar 2019 bin ich nun also stolzer Immobilienbesitzer und erhalte regelmäßig die Mieteinnahmen mit denen ich den Kredit tilge. Beide Wohnungen werden von Verwaltungen instand gehalten und gemanagt. Dadurch muss ich mich operativ um nichts kümmern. In den Gebühren für die Verwaltung sind auch Gebäuderücklagen enthalten. Zusätzlich lege ich noch einen Euro pro Quadratmeter monatlich als Wohnungsrücklage zurück, was etwas großzügig bemessen ist, aber was mich ruhiger schlafen lässt. – Diese Rücklage zahle ich aus eigener Tasche und sind nicht von den Mieteinnahmen gedeckt. BTW: Renovierungskosten sind nach drei Jahren komplett von der Steuer absetzbar ;).

Mein Fazit nach den ersten Monaten als Immobilienbesitzer: Es fühlt sich gut an, neben Aktien auch Sachwerte im Vermögen zu haben. Die anfänglichen Sorgen vor dem Kauf und und der großen Bürde einer Wohnungsverwaltung haben sich in Luft aufgelöst. Man kann viel über die Bürokratie in Deutschland schimpfen, aber durch die notarielle Dokumentation und die Eintragung im Grundbuch ist die Immobilie die sicherste Anlageform in Deutschland. Mein Ziel ist es nun weitere Wohnungen in den nächsten Jahren zu erwerben und damit auch das Risiko einer schlecht laufenden Immobilie zu senken.

Ich weiß es gibt noch viele weitere Faktoren und Details zu erwähnen und beachten. Dies würde allerdings den Rahmen des Artikels sprengen. Gerne könnt ihr mich via LinkedIn kontaktieren. Außerdem bastle ich gerade an meinem eigenen Blog, in dem ich auf das Thema Kapitalanlagen und passives Einkommen eingehe. Schaut gerne mal vorbei: https://finanziellfreimitimmobilien.net/

Viele Grüße

Euer Rudi


P.S.: Ich habe mit der Firma Paul & Partner gesprochen und um Erlaubnis zur Veröffentlichung gebeten, welche ich erhalten habe. Freundlicherweise möchte die Geschäftsführung auch ein kleines Geschenk für die Leser hinterlassen: Jeder, der sich über info@paulundpartner.net meldet, bekommt 10% Rabatt auf die Maklergebühr, sollte es zu einem Kaufabschluss kommen. Verweist dazu einfach auf diesen Artikel bzw. meinen Namen, Rudi 🙂


Kommentar verfassen

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden /  Ändern )

Google Foto

Du kommentierst mit Deinem Google-Konto. Abmelden /  Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden /  Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden /  Ändern )

Verbinde mit %s